Mundo Ferroviario

La Influencia del Tren en el Desarrollo Inmobiliario

Mundo Ferroviario

Nota editorial de la entrevista 

con Adolfo González Olhovich

Una gran ventaja que trae consigo el crecimiento y la mejora de la conectividad entre las ciudades gracias a los medios de transporte es sin duda el desarrollo inmobiliario y el ordenamiento territorial. Sin embargo, de acuerdo con Adolfo González Olhovich, Presidente del Consejo de Administración de TMSourcing, durante una entrevista con Mundo Ferroviario, compartió que actualmente México en este sentido cuenta con un crecimiento exponencial en algunos lugares de la república, pero también ha abandonando otros tantos, lo cual ocasiona un déficit de vivienda muy importante que se sigue acumulando.

 

Asimismo, en la parte industrial y comercial también hay rezagos en algunas ciudades, mientras que en otras hay una sobre oferta. Por lo que considera que es momento de pensar cómo debería ser el ordenamiento territorial general en México. Pensando quizá en diez, treinta y cincuenta años a futuro. Además, de buscar también cómo el Estado (un llamado a las autoridades), los empresarios y las sociedades lleguen a puntos en común para hacer lugares plenos para vivir y se creen polos de desarrollo y economías de ciudad. No lugares donde drenaje y elevador sean palabras que desconozcan porque no existen en su vocabulario. 

Ahora bien, en lo que tiene que ver con los inmuebles y el ordenamiento territorial, indicó que es muy importante hacer sistemas. En México somos muy dados a que las personas se centran en solo ver lo que pasa en su casa, en su colonia o el municipio en donde vive; cuando en realidad las cadenas de valor se generan atando todas las piezas. Se tienen que hacer sistemas para que el ordenamiento territorial funcione en la República Mexicana y que tenga sus conexiones con la parte internacional. Con vocaciones de cada Estado, Municipio, Colonia y predios correspondientes. En el país existen grandes empresarios que hacen temas industriales y habitacionales, sin embargo no cuentan con grandes integradores que tomen estas vocaciones inmobiliarias que unan y funcionen en un gran lugar de usos mixtos.

 

Aunado a esto y tocando el tema del papel que tienen el tren en el desarrollo inmobiliario y el ordenamiento territorial en nuestro país, es que al tener esta conectividad, el tren tiene la virtud de saber donde se sube la gente y donde se baja, lo que permite situar negocios y comercios que beneficien tanto al pasajero como al locatario. A finales del siglo XIX, principios del siglo XX, se generaron  muchas ciudades en el mundo alrededor de las estaciones del tren porque era donde se empezaba a  desarrollar vida, tráfico y movimiento.

Esto tiene que ver con un tema de infraestructura. Aunque si bien, técnicamente hubiera sido más fácil en esa época jalar la luz eléctrica en anillos. Tal vez, y por eso quizás está el concepto de los anillos que van conectando la electricidad y del drenaje hacia las afueras de la ciudad. 

En Europa y Canadá existen varios ejemplos de lo anterior mencionado. En Canadá cuando se empezó a hacer esto, los mejores hoteles o los que fueron los mejores durante del siglo XX estaban pagados a las vías del tren, inclusive en su publicidad, la imagen del tren y el hotel eran parte fundamental de su propaganda.

También en México existen algunos ejemplos de casos que el tren ayudó a desarrollar nuevas ciudades como en San Luis Potosí y Torreón, donde se gestó alrededor de las estaciones y se generaron pueblos de desarrollo tan grandes como La Laguna, que tiene un potencial económico brutal y donde personas que se dedican a la agricultura pudieron distribuir de manera eficiente y rápida sus productos a otras ciudades.

  

Ahora que si se alinea al empresario que busca hacer negocio con la autoridades de cierto municipio, teniendo las comunidades tanto en la parte inmobiliaria, sustento y medios de vida, se habrá generado una propuesta satisfactoria para ambas partes. Como en el caso de los prediales. Si se pusiera una estación de tren entre San Juan del Río y la Ciudad de México donde hay pocos poblados, y a través de esa estación se crea un poblado nuevo, el Presidente Municipal de ese lugar, que hoy básicamente no tiene una economía, va a tener un predial que cobrar en algunos años, comentó Adolfo González.

Por su parte, Adolfo Gónzalez compartió que otro tema  muy importante hoy en día, es cómo cuidar el medio ambiente, ya que  el tren ayuda de manera significativa al tema ambiental y a su vez le facilita a las personas su movilidad, disminuyendo la necesidad de usar coches, carreteras y lo que eso implica. 

“El tren cubre la parte ambiental, económica y social teniendo en cuenta la calidad de vida de los servicios a su alrededor”.

imagen de tope
1. Los Topes Viales son protuberancias que se colocan sobre la calle con el propósito de reducir la velocidad de los vehículos en lugares precisos y evitar accidentes.

Otro ejemplo que compartió Adolfo González de cómo el tren ayuda al desarrollo, es el famoso y muy conocido tope[1], que seguramente a todo mexicano y extranjero le ha tocado experimentar por lo menos alguna vez en su vida.

Ya sea que el desarrollador de la carretera o el talachero que por ahí vivía hizo el tope, con esta acción trajo después a los vendedores de naranjas y piñas al borde del tope, luego, a los vendedores de mayoreo con tiendas, souvenir y restaurantes alrededor, y al final, tienes como resultado 200 empleados nuevos en un lugar cuya causa fue un tope. En lugar de pensar sobre las características, virtudes y desventajas del lugar, lo que marcó la pauta fue el tope.

Asimismo, usó como referencia el tema del elevador, ya que los elevadores permiten llegar a lugares con diferente altura y de una manera más fácil que si se hiciera por las escaleras. Claro, este elevador ocasiona un gasto por su instalación y mantenimiento, pero también le genera un mayor valor a los pisos 32, 33 y 34, porque gracias al elevador alguien puede vivir, trabajar o tener su comercio allá arriba. Incluso, el valor del piso 34 llega a ser superior al del piso 1, gracias al elevador.

Básicamente el tren es un elevador pero en un plano horizontal. Permite transportar personas linealmente, y entonces lugares que no estaban conectados, hoy pueden generar valor a la sociedad y aportar productos, tener lugares turísticos aprovechables, todo gracias a que se hizo el elevador, hablando analógicamente. Hay que pensar en los elevadores como los desarrollos inmobiliarios verticales en conjunto.

“Los trenes llevan la conectividad a las ciudades, se crea la economía de ciudad, y si eso sucede se queda un buen ordenamiento territorial para que las ciudades tengamos el efecto tope”.

Por último, compartió su opinión acerca de los modelos asociativos más útiles para la creación de los desarrollos inmobiliarios que se comentaron en el presente texto, donde Adolfo González informó que en México se tiene al menos 5 modelos asociativos claros; las Sociedades Mercantiles, las Sociedades en Participación ( que es una figura que está en código civil), las Sociedades y Asociaciones Civiles, los Fideicomisos, y las Sociedades Cooperativas.

 

Las Sociedad Cooperativas y las Sociedades Civiles tienen un fin diferente que no entrarían de alguna manera en lo que se está comentando. Las Sociedades en Participación parecen ser muy riesgosas tanto jurídica como fiscalmente. Las Sociedades Mercantiles tienen su profundidad. Sin duda es un modelo que desde el siglo XVI funciona a nivel mundial. En México las API´s son el medio para asociar a la población a aquellos que generan dinero, que tienen fines lucrativos, considero este sería la segunda opción. Pero la primera opción, sería sin duda el Fideicomiso, indicó.

El Fideicomiso es un tercero exento de tener conflicto de interés, que ayuda a llevar la administración de las cosas – esto con buen gobierno corporativo incluido en el fideicomiso – y que se puede hacer en las sociedades. Los inversores se sienten tranquilos con este modelo, además de que es más eficiente en temas fiscales.

 

Unas semanas atrás Adolfo González realizó un sondeo  referente a cuál consideraban el mejor Modelo Asociativo o cuál era la mejor forma de asociarse en México. Y en los resultados obtenidos, la mayoría (75%) manifestó que el Fideicomiso. 

 

Con un buen gobierno corporativo, cuidado de los derechos de las minorías y formas claras de mantener los derechos de los participantes, hacen que el Fideicomiso funcione de manera correcta, indicó Adolfo González Olhovich. 

 

 
 Adolfo González Olhovich 
 
Presidente del Consejo de Administración de TMSourcing

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